Большинство сделок по купле-продаже жилья являются частью альтернативного обмена. Обмен, мы помним с советских времен, - это когда одна квартира меняется на другую, иногда с доплатой одной из сторон. Сейчас, чтобы сменить жилье, в большинстве случаев свою квартиру надо продать, а другую - купить (речь идет только о квартирах, находящихся в собственности граждан). Цель сделки остается одной и той же - вместо своего жилья приобрести другое.
Представим обычную ситуацию: семья из 3-х человек желает разъехаться и вместо своей 3-х комнатной квартиры приобрести две однокомнатные. Допустим, они нашли 2 подходящие квартиры. Но их владельцы (две совершенно разные семьи) не собираются съезжаться и жить в одной "трешке". Один из владельцев меняет свою квартиру на аналогичную в другом районе, другие приобретают в ипотеку "двушку". В свою очередь, покупатель, желающий приобрести 3-х комнатную, всей суммы на руках не имеет, и ему надо сначала продать свою "двушку" и получить в банке кредит на недостающую сумму.
Количество звеньев в цепочке может доходить до 10. Чтобы сделки все-таки произошли, с одной стороны цепочки должна быть "чистая продажа", когда взамен проданного жилья другое не покупают, с другой стороны - "чистая покупка" - когда покупатель с деньгами на руках.
Проблема альтернативных сделок в том, что если хотя бы один участник изменит условия (передумает продавать квартиру или поднимет цену), будут остановлены сделки по всей цепочке. Другим участникам придется срочно подыскивать другое подходящее жилье или соглашаться на повышение цены, в свою очередь, подняв цену на свою квартиру. А на это может не согласиться следующий участник сделки: Чем больше звеньев в цепочке, тем больше вероятность, что вся она может разрушиться в любой момент.
Еще одна большая проблема - проверка "юридической чистоты" квартир по всей цепочке. Ведь если хотя бы одна из сделок не будет зарегистрирована по причине ее неправомерности или будет оспорена в суде, то автоматически будут признаны недействительным все сделки по цепочке. Все возвращают друг другу то, что получили в результате сделки и получают то, что отдали.
Убедитесь в том, что ваш риэлтор (агентство) проверит юридическую чистоту по всей цепочке, не надейтесь на риэлторов других сторон, ведь вам они ничего не должны. Пропишите ответственность своего риэлтора (агентства) в договоре с ними.
Ищите "чистую продажу", если вы покупаете жилье в ипотеку. Велика вероятность, что продавец, который сам собирается покупать жилье (возможно, тоже в ипотеку), не будет вас ждать и предпочтет покупателя с деньгами на руках.
Не продавайте жилье до того, как будете уверены, что ваш продавец не откажется от сделки. Иначе, пока вы будете искать нужную вам квартиру, она может сильно подорожать.